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Investissement locatif... quelle rentabilité ?

• Il existe différentes façons de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier. Pour mieux comprendre les différents calculs existant, nous allons expliquer les 3 principaux taux utilisés :

La rentabilité brute

• Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Le calcul est le suivant :
• Taux de rentabilité brute = Loyer mensuel x 12 divisé par le prix d’acquisition du bien x 100

La rentabilité nette de frais et de charges

• Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué au prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux. Le calcul est le suivant :
• Loyer mensuel x 12 moins taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion divisé par le prix d’acquisition du bien x 100
• Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :
  • La taxe foncière
  • Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic
  • Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général au moins 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important).
  • Les travaux d’entretien courant
  • Plus éventuellement les frais de gérances et les assurances loyers impayés

La rentabilité nette

• Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien……) ou des travaux de réhabilitation.
• C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur. Toutefois ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas. En effet, des revenus en moins ( retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité ( plus l’investisseur paye d’impôt, plus l’économie sera importante par exemple).
• Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes. Cependant, le niveau de rentabilité d’un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif, en effet même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages come celui de loger des membres de sa famille, ou servir de résidence secondaire, et il permet surtout de se constituer un patrimoine.
• De plus le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus-value pouvant être réalisée dans le cas d’une revente de bien.