Ambérieu-en-Bugey immobilier, Lagnieu immobilier : le plan de financement,
les diagnostics immobiliers, les plus-values immobilières
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• Vous vous lancez dans l'achat de votre maison ou de votre appartement ?
Voici les points importants à respecter dans la construction de votre plan de financement. Suivez ces étapes pour préparer votre projet immobilier et son financement afin de souscrire votre crédit immobilier.
• Établir le coût total de votre projet immobilier
Vous venez de décider d'acquérir un bien immobilier, félicitations !
Pour parfaire votre calcul et ainsi avoir une idée très précise de l'enveloppe que vous allez allouer à cet investissement, voilà listés ci-dessous un certain nombre de frais qu'il convient de ne pas oublier puisqu'ils viennent s'ajouter au prix du bien lui-même :
— les honoraires d'agence ;
— les frais de notaire qui sont en fait essentiellement constitués de plusieurs taxes appelées « droits de mutation » et « émoluments du notaire » ;
— les frais liés au crédit immobilier : frais de dossier, assurance emprunteur, cautionnement, etc. ;
— les frais liés aux travaux, si nécessaire, avant de s'installer. En effet, il peut bien souvent être intéressant de remettre en état certaines parties de votre nouveau bien immobilier par vous-même. Bien évidemment, financièrement, cela présente un intérêt pour vous lors de l'achat du bien, mais il faut que vous fassiez établir des devis précis par tous les divers intervenants pour intégrer ces frais supplémentaires à votre plan de financement global ;
— les frais liés à des prestations éventuelles réalisées par des professionnels : architecte, expert, divers corps de métier, etc. ;
— les frais liés au déménagement ;
— sans oublier qu'en tant que propriétaire, vous aurez des charges fiscales supplémentaires telles que la taxe foncière qui vient s'ajouter à la taxe d'habitation.
• Calcul du montant de votre apport personnel
Afin de limiter leur risque, mais aussi celui de l'acquéreur, les établissements bancaires demandent aux futurs emprunteurs de disposer d'un certain montant d'apport personnel. Ce montant est destiné à couvrir une partie des frais liés à l'acquisition et/ou partie du prix du bien.
• Montant minimal exigé
Si dans certains cas particuliers, par exemple dans le cas d'un investissement locatif ou d'un prêt pour financer des travaux, les banques peuvent accepter de financer l'intégralité de l'opération, en règle générale, plus le montant d'apport personnel est important, plus l'obtention du crédit sera facilitée. Dans le cas de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent que l'acheteur du bien immobilier dispose d'au moins 10 % d'apport personnel sur le prix de l'acquisition, plus les sommes nécessaires pour régler les frais de notaire et de garantie.
Si vous êtes acheteur, il faut garder à l'esprit que cette réquisition protège à la fois votre banquier ainsi que vous-même. En effet, si nous comprenons la position de la banque qui s'engage à vous prêter une importante somme, il apparaît comme évident que cette condition vous protège des coups durs en cas de problème de remboursement de prêt.
N'hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions vous conseiller efficacement dans votre recherche. En effet, si nous ne sommes pas banquiers, nous sommes professionnels de l'immobilier et saurons vous guider et vous apporter toutes les informations nécessaires afin que votre acquisition se déroule dans les meilleures conditions.
Ex. : Vous souhaitez acquérir un bien d'une valeur de 189 000 € frais d'agence inclus
Sur cette base, imaginons un apport personnel de 10 % soit : 18 900 €
Ajoutez à cela les frais de notaire : 10 000 €
Nous ajoutons aussi les frais de garantie : imaginons 1 900 €*
Le montant d'apport total s'élève alors à 30 800 €
* les frais de garantie couvrent la banque en cas de défaillance de l'emprunteur dans le paiement de sa dette pour les sommes non couverte par les compagnies d'assurance. Les frais de garantie s'ajoutent donc dans le calcul du crédit immobilier à ceux de l'assurance. Il ne sont pas mensualisés mais payables le plus souvent en une seule fois en début de prêt.
• Le prêt à taux zéro
Ce prêt sans intérêt permet de financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Les bénéficiaires du nouveau prêt à taux zéro sont des personnes physiques qui accèdent à la propriété pour la première fois.
Plafond : le bénéfice du prêt à taux zéro est déterminé en fonction :
— du montant total des ressources et du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal la résidence,
— de la localisation et du caractère neuf ou ancien du logement.
Le plafond de ressources à prendre en compte ne doit pas dépasser 64 875 €
• Votre capacité d'emprunt
En règle générale, les mensualités de remboursement du prêt ne doivent pas exéder 33 % des revenus nets annuels. Mais les banques ne regardent pas uniquement cela. Pour calculer le taux d'endettement, celles-ci vont prendre en compte l'ensemble des charges déjà supportées par l'acheteur : crédit pour l'achat d'une voiture, crédit à la consommation, etc.
Toutes ces charges supplémentaires seront bien évidemment déduites du revenu net mensuel de base, ce qui peut réduire notablement la capacité d'emprunt de l'acquéreur. Il est à noter que d'autres revenus supplémentaires considérés comme réguliers (exemple : loyer ou revenus de placements financiers) peuvent être rajoutés dans le plan de financement. En revanche, les prestations sociales telles que les allocations ne seront pas intégrées.
Tout est néanmoins affaire de discussion entre le banquier et l'acquéreur, le premier pouvant faire preuve de souplesse en fonction de la situation de l'acheteur. Le taux d'endettement pourra ainsi varier, en fonction des situations de chacun entre 20 et 35 % des revenus.
• La durée du prêt
« Plus la durée est courte, mieux c'est ». Cette pensée commune est souvent vraie.
Néanmoins, il faut penser à plusieurs choses lors de la prise de décision.
De nos jours, les emprunteurs sont souvent obligés d'emprunter sur des durées de plus en plus longues pour pouvoir boucler leur plan de financement.
En majorité, les prêts sont actuellement souscrits sur une durée moyenne de 20 ans, et les banques se sont adaptées en allongeant la durée des prêts immobiliers. Néanmoins, les banques limitent en grande majorité la durée des prêts à 30 ans.
N'oubliez pas le reste !
Votre choix devra alors se porter sur la notion suivante : privilégier sa qualité de vie mensuelle grâce à une faible mensualité ou limiter le coût financier au sacrifice d'un effort mensuel important. N'oubliez pas qu'en passant de 15 à 25 ans, on diminue la mensualité de 20 % mais on augmente le coût total de 40 %.
Nos agences immobilière ERA ALTEA d'Ambérieu et Loyettes vous accompagnent dans votre projet immobilier et vous apporte les informations pratiques du marché immobilier, les chiffres du marché immobilier, les tendances, les explications sur la défiscalisation immobilière, etc.
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• Le métrage Loi Carrez
Il concerne tous les biens en copropriété (appartements, locaux commerciaux et parfois les maisons). C'est le calcul de la superficie privative à déclarer.
• Le diagnostic amiante
Cette recherche concerne tous les biens construits avant le 1er juillet 1997, ainsi que leurs annexes (caves, emplacements de stationnement, remises…).
• La recherche du plomb dans les peintures
Seuls les biens construits avant 1949 et à usage d'habitation sont concernés par cette recherche.
• Le diagnostic performance énergétique : DPE
Il concerne tous les biens clos, couverts, éclairés et chauffés. Ce document est à annexer au compromis de vente.
• L'état des risques naturels et technologiques : ERNT
Ce document doit être annexé à tout contrat, aussi bien pour les ventes que pour les locations.
• Diagnostic technique de l’État des installations intérieures gaz
Depuis le 1er novembre 2007, concerne tous les biens immobiliers à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel de plus de 15 ans.
• Electricité
Installations d'électricité de plus de 15 ans (validité 3 ans)
(à partir du 1er janvier 2009).
• Installations d'assainissement
Immeubles non raccordés à l'égout (validité 8 ans)
(à partir du 1er janvier 2013).
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• Qu’est-ce qu’une plus-value ?
Il s’agit du « bénéfice » obtenu à l'occasion de la vente d’un bien immobilier de toute nature, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison individuelle, d’un terrain nu à vocation agricole, industrielle ou destiné à recevoir une maison individuelle.
• Qui est imposable ?
Les personnes physiques, dans le cadre de la gestion de laur patrimoine directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes soumises à l’impôt sur le revenu (SCI généralement).
• Quelles sont les opérations imposables ?
— Les ventes sous toutes leurs formes indépendamment des modalités de paiement.
— Les échanges.
— Les partages, autres que ceux de biens dépendant d’une communauté coonjugale ou d’une succession.
— Les apports en société.
— Les expropriations, sous conditions de remploi.
• Certaines opérations sont-elles exonérées ?
— La résidence principale, sous réserve qu’elle constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la vente ; un bien donné en location ou occupé gratuitement par un membre de la famille ne remplit pas cette condition.
— Les dépendances immédiates et nécessaires à cette résidence principale cédées en même temps que cette dernière.
— Les ventes n’excédant pas 15 000 €, montant personnel à chaque vendeur ou à chaque époux s’il s’agit d’un bien commun.
— Les opérations normalement taxables réalisées par des retraités ou invalides titulaires d’une carte d’invalidité sous réserve que ces personnes ne soient pas assujéties à l’ISF, ou que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil.
— Les immeubles sinistrés : en cas de revente, l’indemnité d’assurance n’est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value.
• Qu’est-ce qu’une plus-value ?
Il s’agit du « bénéfice » obtenu à l'occasion de la vente d’un bien immobilier de toute nature, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison individuelle, d’un terrain nu à vocation agricole, industrielle ou destiné à recevoir une maison individuelle.
• À quoi correspond la plus-value ?
Elle est égale à la différence entre le prix de vente net et le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et coût de certains travaux.
• Le prix de cession net ?
S’entend du prix figurant dans l’acte augmenté des charges en capital et indemnités stipulées au profit du vendeur, et diminué des frais de cession (commission d’agence p. ex.).
• Prix d’acquisition ?
Deux formes d’acquisition possibles :
— À titre onéreux (achat, échange) : le prix est celui figurant dans l’acte majoré :
• des frais d’acquisition pour leur montant réel ou forfaitairement 7,50 % du prix d’achat ;
• des dépenses de travaux.
— À titre gratuit (par succession ou donation) : le montant à retenir est celui figurant dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation. À la différence du précédent, seuls les frais réels sont retenus en plus.
• Quels sont les travaux susceptibles d’être retenus ?
a) Les travaux effectués moins de 5 ans après l'acquisition
Les prix ou valeur d’acquisition peuvent être majorés des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration apportées au bien immobilier pour leur montant réel si ces travaux, postérieurs à l’acquisition, ont été réalisés par une entreprise, ce qui exclut ceux exécutés par le propriétaire lui-même, bien qu’il soit en mesure de le prouver à l’aide de factures d’achat.
Ne sont pas retenus dans le calcul de la plus-value les dépenses à caractère locatif ou celles déjà prises en compte auparavant dans le calcul de l’impôt sur le revenu (cas de revenus de location perçus — revenus fonciers —).
b) Les travaux effectués plus de 5 ans après l'acquisition
Outre ceux ci-dessus susceptibles d’être justifiés par facture d’entreprises, les travaux effectués sont pris en compte à hauteur de 15 % du prix d’achat, sans aucune justification à fournir tant sur le montant que la réalité de l’exécution de ces travaux.
• Comment se détermine la plus-value ?
Les prix de vente et prix de revient (prix d’achat + frais d’acquisition + coût des travaux) étant établis, la différence constitue la plus-value « brute ».
• Quel montant sera-t-il retenu dans le calcul de l’impôt ?
En premier lieu, lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de 5 années complètes, un abattement, dit pour durée de détention, s’applique sur la plus-value à hauteur de 10 % par année de détention au-délà de la 5e année. De ce fait, l’immeuble en possession du vendeur pendant 5 + 10 ans = 15 ans l’exonère totalement de l’impôt, les 10 années supplémentaires x 10 % entraînant un abattement de 100 % de la plus-value.
En second lieu, en sus, la plus-value est diminuée de 1 000 € par personne venderesse, soit 2 000 € lurs de la vente d’un bien de communauté par deux époux.
• Montant de l’impôt sur la plus-value ?
Le taux proportionnel (et fixe) est de 16 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 11 %, soit un prélèvement global de 27 % (imposition 2007).
• Quand et comment est versé cet impôt ?
La déclaration de plus-value est souscrite par le vendeur le jour de la vente. Le notaire l’assiste dans la rédaction de cette déclaration qu’il déposera ensuite à la conservation des hypothèques auprès de laquelle seront accomplies les formalités relatives à la publicité foncière de la mutation de l’immeuble cédé. L’impôt sera alors versé. Le vendeur recevra de son notaire le prix de vente convenu diminué de cet impôt prélevé à la source.
• Une SCI, pour quoi faire ?
La SCI permet la réunion de plusieurs personnes animées de l’intention de mettre des biens en commun, d’en acquérir, de les exploiter et de s’en partager les fruits.
• Que possède-t-elle ?
Lors de sa constitution, les associés apportent des fonds ou des biens immobiliers en contrepartie desquels chacun reçoit un certain nomlbre de parts du capital social en fonction de la valeur de ses apports.
Cette mise en commun de moyens permet la réalisation de projets plus importants qu’une personne seule n’aurait pu réaliser.
La SCI peut donc acquérir en son nom à l’aide de fonds, soit apportés par ses membres, soit empruntés.
• Que deviennent ses produits ? Comment sont-ils imposés ?
Le revenu net de la société est réparti entre les porteurs de parts.
La SCI étant neutre fiscalement, l'impôt est supporté par chaque associé.
• Et la plus-value, qui la doit ?
Toujours en raison de cette transparence fiscale, la plus-value réalisée par la SCI en cas de revente de l’un de ses biens immobiliers est répartie entre les associés, toujours en proportion du nombre de parts détenues par chacun. L’impôt est à la charge de l’associé.
• Comment est-elle déterminée ?
De la même façon que celle réalisée par un particulier.
• Les exonérations sont-elles applicables ?
De la même façon, à l’exception de celle prévue en faveur des retraités et invalides de condition modeste.
Ainsi, l’associé dont le domicile serait fixé dans les lieux de l’immeuble vendu, bénéficiera de l’exonération d’impôt concernant la résidence principale.
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