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Votre plan de financement

Vous vous lancez dans l'achat de votre maison ou de votre appartement ?

• Voici les points importants à respecter dans la construction de votre plan de financement. Suivez ces étapes pour préparer votre projet immobilier et son financement afin de souscrire votre crédit immobilier.

Établir le coût total de votre projet immobilier

Vous venez de décider d'acquérir un bien immobilier, félicitations !

• Pour parfaire votre calcul et ainsi avoir une idée très précise de l'enveloppe que vous allez allouer à cet investissement, voilà listés ci-dessous un certain nombre de frais qu'il convient de ne pas oublier puisqu'ils viennent s'ajouter au prix du bien lui-même :
  • les honoraires d'agence ;
  • les frais de notaire qui sont en fait essentiellement constitués de plusieurs taxes appelées « droits de mutation » et « émoluments du notaire » ;
  • les frais liés au crédit immobilier : frais de dossier, assurance emprunteur, cautionnement, etc. ;
  • les frais liés aux travaux, si nécessaire, avant de s'installer. En effet, il peut bien souvent être intéressant de remettre en état certaines parties de votre nouveau bien immobilier par vous-même. Bien évidemment, financièrement, cela présente un intérêt pour vous lors de l'achat du bien, mais il faut que vous fassiez établir des devis précis par tous les divers intervenants pour intégrer ces frais supplémentaires à votre plan de financement global ;
  • les frais liés à des prestations éventuelles réalisées par des professionnels : architecte, expert, divers corps de métier, etc. ;
  • les frais liés au déménagement ;
  • sans oublier qu'en tant que propriétaire, vous aurez des charges fiscales supplémentaires telles que la taxe foncière qui vient s'ajouter à la taxe d'habitation.

Calcul du montant de votre apport personnel

• Afin de limiter leur risque, mais aussi celui de l'acquéreur, les établissements bancaires demandent aux futurs emprunteurs de disposer d'un certain montant d'apport personnel. Ce montant est destiné à couvrir une partie des frais liés à l'acquisition et/ou partie du prix du bien.

Montant minimal exigé

• Si dans certains cas particuliers, par exemple dans le cas d'un investissement locatif ou d'un prêt pour financer des travaux, les banques peuvent accepter de financer l'intégralité de l'opération, en règle générale, plus le montant d'apport personnel est important, plus l'obtention du crédit sera facilitée. Dans le cas de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent que l'acheteur du bien immobilier dispose d'au moins 10 % d'apport personnel sur le prix de l'acquisition, plus les sommes nécessaires pour régler les frais de notaire et de garantie.
• Si vous êtes acheteur, il faut garder à l'esprit que cette réquisition protège à la fois votre banquier ainsi que vous-même. En effet, si nous comprenons la position de la banque qui s'engage à vous prêter une importante somme, il apparaît comme évident que cette condition vous protège des coups durs en cas de problème de remboursement de prêt.
• N'hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions vous conseiller efficacement dans votre recherche. En effet, si nous ne sommes pas banquiers, nous sommes professionnels de l'immobilier et saurons vous guider et vous apporter toutes les informations nécessaires afin que votre acquisition se déroule dans les meilleures conditions.
• Ex. : Vous souhaitez acquérir un bien d'une valeur de 189 000 € frais d'agence inclus :
  • Sur cette base, imaginons un apport personnel de 10 % soit : 18 900 €
  • Ajoutez à cela les frais de notaire : 10 000 €
  • Nous ajoutons aussi les frais de garantie : imaginons 1 900 €*
  • Le montant d'apport total s'élève alors à 30 800 €
    
    * Les frais de garantie couvrent la banque en cas de défaillance de l'emprunteur dans le paiement de sa dette pour les sommes non couverte par les compagnies d'assurance. Les frais de garantie s'ajoutent donc dans le calcul du crédit immobilier à ceux de l'assurance. Il ne sont pas mensualisés mais payables le plus souvent en une seule fois en début de prêt.

Le prêt à taux zéro

• Ce prêt sans intérêt permet de financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Les bénéficiaires du nouveau prêt à taux zéro sont des personnes physiques qui accèdent à la propriété pour la première fois.

Votre capacité d'emprunt

• En règle générale, les mensualités de remboursement du prêt ne doivent pas excéder 33 % des revenus nets annuels. Mais les banques ne regardent pas uniquement cela. Pour calculer le taux d'endettement, celles-ci vont prendre en compte l'ensemble des charges déjà supportées par l'acheteur : crédit pour l'achat d'une voiture, crédit à la consommation, etc.
• Toutes ces charges supplémentaires seront bien évidemment déduites du revenu net mensuel de base, ce qui peut réduire notablement la capacité d'emprunt de l'acquéreur. Il est à noter que d'autres revenus supplémentaires considérés comme réguliers (exemple : loyer ou revenus de placements financiers) peuvent être rajoutés dans le plan de financement. En revanche, les prestations sociales telles que les allocations ne seront pas intégrées.
• Tout est néanmoins affaire de discussion entre le banquier et l'acquéreur, le premier pouvant faire preuve de souplesse en fonction de la situation de l'acheteur. Le taux d'endettement pourra ainsi varier, en fonction des situations de chacun entre 20 et 35 % des revenus.

La durée du prêt

• « Plus la durée est courte, mieux c'est ». Cette pensée commune est souvent vraie.
• Néanmoins, il faut penser à plusieurs choses lors de la prise de décision.
• De nos jours, les emprunteurs sont souvent obligés d'emprunter sur des durées de plus en plus longues pour pouvoir boucler leur plan de financement.
• En majorité, les prêts sont actuellement souscrits sur une durée moyenne de 20 ans, et les banques se sont adaptées en allongeant la durée des prêts immobiliers. Néanmoins, les banques limitent en grande majorité la durée des prêts à 30 ans.

N'oubliez pas le reste !

• Votre choix devra alors se porter sur la notion suivante : privilégier sa qualité de vie mensuelle grâce à une faible mensualité ou limiter le coût financier au sacrifice d'un effort mensuel important. N'oubliez pas qu'en passant de 15 à 25 ans, on diminue la mensualité de 20 % mais on augmente le coût total de 40 %.

Notre agence immobilière ERA ALTEA d'Ambérieu vous accompagne dans votre projet immobilier et vous apporte les informations pratiques du marché immobilier, les chiffres du marché immobilier, les tendances, les explications sur la défiscalisation immobilière, etc.